Дом с дефектом

Зачем строители делают дом, в котором нельзя жить? В нашей очередной судебной истории такой горе-строитель потерял почти 7 миллионов рублей.

Алёна АРХИПОВА

Ильдар Ильязов* придумал для себя отличный способ зарабатывать деньги. Он покупал участки земли в дачных или коттеджных посёлках, оформлял их в собственность, строил там дома и продавал землю со строительным объектом в разы дороже. Получал таким образом неплохую прибыль. Правда, регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя не спешил - оформлял с покупателями договоры купли-продажи как частное лицо. Считал, меньше обязательств - меньше проблем. Однако вскоре обстоятельства заставили его убедиться в обратном.

В декабре 2018 года к Ильдару обратился Вячеслав Курочкин*. Мужчина мечтал о собственном большом доме, в котором смогли бы комфортно жить он с супругой и сын с женой и детьми. Присмотрел себе уютный дачный посёлок в Белоярском районе, где хотел бы поселиться. Пообщавшись с его жителями, услышал о некоем Ильдаре Ильязове, который строит коттеджи, навёл о нём справки. Узнал, что строитель возвёл уже около 30 домов, 17 из них в этом дачном посёлке. Его хвалили за быстроту выполняемых работ и экономичные материалы, которые он использовал в строительстве. Готовые дома стоили дешевле, чем у официальных застройщиков и строительных бригад. Покупатели не жаловались, и оснований не доверять специалисту у Вячеслава не было. Поэтому с лёгким сердцем он заключил с Ильязовым договор купли-продажи.

Так Курочкин купил готовый жилой дом и прилегающий земельный участок за 3 миллиона 200 тысяч рублей. При первичном визуальном осмотре дома каких-либо видимых и значимых дефектов или недоделок он не увидел, несмотря на то, что объект строился без подготовки проектной документации. Работу принял и через два дня после покупки зарегистрировал в ЕГРН право собственности. А вскоре и переехал в новое жильё.

Проблемы у новосёлов начались, как только Курочкины начали обживаться. Дом оказался холодным. Позже выяснилось, что у него не были утеплены наружные стены. Потом начались проблемы с канализацией - так как отсутствовала гидроизоляция накопительной ёмкости, в первые же морозы промёрзла вся система. Туалет начало периодически подтапливать, вскоре пришлось менять унитаз. Оказалось также, что в коттедже нет системы вентиляции. Практически сразу обвалилась штукатурка, стали видны некачественные материалы, из которых были сложены стены. Напольное покрытие было выложено неровно, вскрылся брак на лестнице, которая вела на второй этаж.

Поначалу Вячеслав Курочкин, воодушевлённой покупкой и реализацией своей мечты, просто исправлял недочёты, докупал недостающие элементы, устранял недоделки. Когда же он подсчитал, во сколько это ему обошлось, крепко задумался.

Через полгода после покупки дома, в июне 2019 года, он обратился к независимым экспертам, которые провели технический осмотр строения и составили заключение. Оно показало, что, кроме выявленных ранее крупных недостатков, в его жилом доме «отсутствует монолитный пояс под перекрытием первого этажа и отсутствует армированная кладка несущих стен, что является дефектами, которые существенно снижают несущую способность основных строительных конструкций жилого дома и являются существенными и неустранимыми недостатками». Даже без экспертного мнения было понятно, что попытки исправить ситуацию самостоятельно вылились бы в сумму, превышающую стоимость дома.

Вячеслав позвонил Ильязову, предложил застройщику устранить выявленные недостатки. Однако тот воспринял критику в штыки и не захотел идти на контакт. В январе 2020 года Курочкин направил Ильязову претензию, в которой требовал расторгнуть договор купли-продажи и возместить убытки. Ильдар оставил её без удовлетворения. Тогда хозяин дефектного дома обратился в суд.

Истец считал, что на возникшие правоотношения распространяется закон «О защите прав потребителей». Настаивал: ему был продан дом ненадлежащего качества, просил суд расторгнуть договор купли-продажи, взыскать со строителя ущерб, причинённый в результате приобретения товара ненадлежащего качества (стоимость дома и земли) и почти 4,5 миллиона убытков - расходы, которые он затратил на благоустройство дома и надлежащую эксплуатацию. Также покупатель просил взыскать с продавца почти 3 миллиона 650 тысяч рублей неустойки, возмещение которой предусмотрено законом «О защите прав потребителей», 26 тысяч 440 рублей штрафа за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя и оплату госпошлины, 500 тысяч компенсации морального вреда, почти 390 тысяч рублей на оплату экспертиз, а также 190 тысяч рублей на оплату услуг представителей и около 140 тысяч рублей прочих судебных расходов.

Ответчик возражал. Действия Курочкина Ильязов назвал потребительским экстремизмом. Он утверждал: покупатель постоянно живёт в доме, а значит, он пригоден для проживания. Истец был удовлетворён качеством объекта перед заключением договора, знал, что Ильдар строит коттедж самостоятельно, без проекта. Знал покупатель и о дешёвых материалах: соотношение цены и качества в данном случае соответствовало. Возражал ответчик и о взыскании убытков: якобы Вячеслав потратил 4,5 миллиона для улучшения собственных условий жизни.

Белоярский районный суд (судья Елена Самарина), заслушав мнение сторон и экспертов, исследовав и оценив все доказательства, опираясь на законы Гражданского Кодекса РФ и Гражданско-процессуального кодекса РФ, пришёл к следующему. Правоотношения истца и ответчика действительно следует рассматривать как правоотношения продавца и потребителя, которые регулируются законом «О защите прав потребителей». Несмотря на тот факт, что Ильязов официально не является ИП, целью его деятельности (строительство и продажа домов с участками земли) является систематическое извлечение прибыли, в связи с чем ответчик считается субъектом предпринимательской деятельности. Это доказывает и одинаковая схема его работы, по которой он продал более 30 жилых домов.

Между сторонами был заключён договор купли-продажи недвижимого имущества - дома. Истец свои обязательства по оплате стоимости товара выполнил в полном объёме. Недостатки данного товара не были оговорены продавцом и оказались неустранимыми, так что покупатель вправе требовать расторжения договора и возврата суммы покупки. Две независимые экспертизы показали, что жилой дом истца непригоден для круглогодичного проживания и небезопасен. Все судебные строительно-техни-ческие экспертизы, наоборот, доказали, что коттедж является пригодным для проживания и соответствует правилам пожарной безопасности. Однако выявленные строительные недостатки и дефекты определены как «значительные» и «неустранимые», а сам дом «не соответствует строительным нормам и правилам».

Так как покупатель имеет право расторгнуть договор и вернуть затраты, по закону «О защите прав потребителей» ему обязаны возместить убытки, которые он понёс вследствие продажи дома ненадлежащего качества: обустройство системы вентиляции, оплата услуг риэлтора, установка кухонного гарнитура по индивидуальным размерам - всего около 150 тысяч рублей. Должен ответчик возместить и неустойку, которая не может быть более цены товара, и компенсацию морального вреда, и штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя - в данном случае около 3 миллионов 300 тысяч рублей. Также возмещению подлежат все судебные издержки: оплата юридических услуг, независимых и судебных экспертиз, госпошлины.

В результате Белоярский районный суд удовлетворил требования Вячеслава Курочкина частично. Договор купли-продажи был расторгнут. С Ильдара Ильязова взыскано около 3 миллионов 400 тысяч рублей убытков, 100 тысяч рублей компенсации морального вреда, более 3 миллионов рублей неустойки, более 3 миллионов 200 тысяч рублей штрафа, 70 тысяч рублей на оплату услуг представителей, более 300 тысяч рублей на оплату услуг экспертов и специалистов, 60 тысяч рублей госпошлины.

Свердловский областной суд своим апелляционным определением снизил размер неустойки до 2 миллионов рублей и сумму штрафа до 1 миллиона.

После того как Ильязов исполнит решение суда и возместит все убытки, Курочкин должен будет за 30 дней освободить дом.

*Персональные данные изменены.

Прибыли на рубль, а убытка - на миллион.

Версия для печати