Сказка про Белого бычка

Сказка про Белого бычка  

Порой в жизни бывает, как в сказке: «Жили-были продавец и покупатели. Продавец квартиру продавал, покупатели купили - не испугались, что жильё в ипотеке было. Предварительный договор заключили, половину суммы хозяину заплатили, переехали, новоселье справили и стали ждать, когда тот ипотеку закроет. Да не тут-то было…»

Алёна АРХИПОВА

Супруги Валентина Стоцкая* и Данил Сипенко* собрались переезжать из Пермского края на постоянное место жительства в Заречный. Долго искали подходящее жильё, ждали от риелтора выгодных предложений - торопили его, так как продали на старом месте дом и земельный участок. Они уже нашли в уральском городке атомщиков работу и хотели поскорее обустроиться. Однако идеальных или близких к идеальным вариантов всё не было.

В конце концов, специалист по недвижимости нашёл для пары более-менее интересное предложение. Молодой мужчина Ренат Газаев* продавал двухкомнатную квартиру в новом спальном микрорайоне - в живописном месте, практически в лесу. Единственное серьёзное препятствие: квартира находилась в обременении - в военной ипотеке. Залогодержателями являлись Банк «ТВБ»* и Министерство обороны в лице ФГКУ «Военная ипотека»*. Этот факт Стоцкую и Сипенко не остановил, ведь стоимость квартиры к концу 2021 года была очень выгодной - всего 2 миллиона 625 тысяч рублей.

Участники сделки встретились и заключили предварительный договор купли-продажи, согласно которому приняли на себя обязательства в срок и на условиях данного документа заключить основной договор купли-продажи. В предварительном договоре была зафиксирована общая стоимость квартиры в размере 2 миллиона 625 тысяч рублей. Покупатели Стоцкая и Сипенко обязались и передали продавцу первую часть суммы - 1 миллион 200 тысяч рублей. Продавец Газаев со своей стороны обязался прекратить все обременения на отчуждаемую квартиру в течение 60 дней с даты подписания предварительного договора. После прекращения всех обременений на квартиру в течение следующих 60 дней участники сделки должны были подписать основной договор.

Получив от Валентины и Данила первоначальный взнос, Ренат вывез из квартиры свои вещи и отдал супругам ключи. Они стали обустраиваться, купили новую мебель и с нетерпением ждали того момента, когда окончательно расплатятся с хозяином и оформят право собственности на жильё.

В феврале 2022 года, когда все оговорённые предварительным договором сроки прошли, пара направила Ренату Газаеву письмо, в котором сообщила о готовности заключить основной договор. Он в тот же день прислал подписанный основной договор купли-продажи. Только вот общая стоимость квартиры в нём значилась уже не 2 миллиона 625 тысяч, а 3 миллиона 25 тысяч рублей, то есть на 400 тысяч выше той суммы, о которой они договаривались сначала. А на условиях предварительного договора хозяин квартиры отказался заключать основной договор…

Покупатели с новыми условиями не согласились и решили защищать свои права в суде. В исковом заявлении супруги пояснили, что продали своё единственное жильё, чтобы купить спорную квартиру. Другого жилья у них нет, равно, как и возможностей его купить. Им необходимо право на приобретённое имущество. Они указали, что живут в спорной квартире с момента заключения предварительного договора, несут бремя её содержания. Сразу заплатили хозяину 1 миллион 200 тысяч рублей, обговорили остальные условия договора. Однако тот в одностороннем порядке изменил стоимость отчуждаемой квартиры, что их не устроило. Стоцкая и Сипенко подтвердили, что знали о наличии обременений, однако об остатке задолженности перед «Военной ипотекой» им известно не было. Покупатели были готовы на сохранение обременения по договору до прекращения обязательств со стороны Газаева, что не нарушало его прав. Считали также, что удовлетворение их требований не нарушит права и законные интересы третьего лица - ФГКУ «Военная ипотека». Заверяли, что оставшаяся сумма, которую они обязаны уплатить по предварительному договору, обязательно поступит на счёт ответчика. А значит, он сможет погасить ипотечный долг и купить другое жильё, оформить ипотеку.

На данных основаниях истцы требовали обязать Рената Газаева в течение 10 календарных дней с вступления решения суда в законную силу заключить с ними договор купли-продажи. Просили взыскать с ответчика в свою пользу 262 тысячи рублей штрафа за отказ от заключения основного договора. Со своей стороны они обязались в следующие 10 календарных дней передать оставшуюся сумму в размере 1 миллиона 425 тысяч рублей продавцу путём внесения на именной накопительный счёт участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. Также брали на себя расходы по государственной регистрации права собственности.

Ответчик не согласился с требованиями. Он не отрицал, что при заключении предварительного договора купли-продажи получил от покупателей 1 миллион 200 тысяч рублей. 760 тысяч мужчина использовал на погашение кредита в банке «ТВБ». А вот точную сумму возврата по военной ипотеке он не знал, волновался, что её не хватит для погашения всей задолженности и снятия обременений. Тем не менее, оставшуюся сумму вложил в погашение других займов. Газаев считал, что его вина состоит только в том, что он не дождался отчёта с точным размером задолженности. Уверял, что повышение стоимости квартиры - не его инициатива всё из-за условий, в которые его поставил банк. Мужчина был согласен вернуть полученный от покупателей 1 миллион 200 тысяч, но только когда будет возможность. В то же самое время Ренат не соглашался, чтобы истцы внесли остаток суммы за квартиру на его счёт. Хотел, чтобы они отдали деньги наличными непосредственно ему.

Белоярский районный суд (судья Татьяна Соловьёва), исследовав доказательства и заслушав мнение сторон, пришёл к следующему. Согласно Гражданскому Кодексу РФ, предварительный договор имеет такую же юридическую силу, что и любой другой договор. Его предметом является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора, а не обязательство по передаче имущества.

Между ФГКУ «Военная ипотека» и Ренатом Газаевым заключен договор, согласно которому организация предоставила Ренату целевой жилищный займ для первоначального взноса на приобретение квартиры. Мужчина оформил ипотеку в банке. Купил квартиру, которая по-прежнему находится в обременении у банка и Министерства обороны. Сведений об исключении участника накопительно-ипотечной системы Газаева, а также сведения о внесении изменений в реестр в отношении него в ФГКУ «Военная ипотека» не поступали. Согласно предоставленным справкам, мужчина ипотеку полностью так и не погасил, за ним сохраняется обязанность возвратить всю сумму по целевому договору.

Стоцкая, Сипенко и Газаев достигли соглашения о заключении сделки купли-продажи недвижимого имущества. Состоялась фактическая передача спорной квартиры. В подтверждении сделки заключен предварительный договор, в нём обговорены все условия. В договоре чётко прописано, что стороны обязуются заключить основной договор в течение 60 дней после прекращения всех отчуждений на квартиру. Однако стороны не предоставили доказательств, что обременения на спорное имущество отсутствуют. То есть обстоятельства, в силу которых участники сделки обязаны заключить основной договор, ещё не наступили.

На данных основаниях Валентине Стоцкой* и Данилу Сипенко в удовлетворении исковых требований было отказано.

Вместе с тем Ренат Газаев своими действиями всё-таки нарушил законные права и интересы истцов не выполнил обязательства, которые позволили бы заключить основной договор купли-продажи. Так что супруги имеют право вновь обратиться в суд. Остаётся лишь надеяться, что вся эта история не превратится в сказку про Белого бычка…

*Персональные данные изменены.

Кредит, как грех на душу, - его лучше не брать!

Версия для печати