Солнечный суд

ИЗ ЗАЛА СУДА

«СОЛНЕЧНЫЙ» УЧАСТОК:

ДЕЛИМ, ДЕЛИМ, ДА НЕ ПОДЕЛИМ…

Надо признать, что в правовом плане многие из нас, увы, совершенно безграмотны. Потому и совершаем ошибки, которые порой влекут за собой серьёзные последствия. К чему они приводят, рассмотрим на примере принятия решения общего собрания членов товарищества собственников жилья «Ссудо-сберегательное строительное товарищество Заречный плюс» о переходе в ЖСК «Солнечный» с передачей ему прав аренды земельного участка. Пусть это звучит довольно сложно, но, по сути, речь идёт о том самом «заколдованном участке» в районе бывшего блок – поста в Простоквашино, печальную судьбу которого мы отслеживаем аж с 2006 года.

14 НЕСОГЛАСНЫХ

Для начала короткая справка. ТСЖ «СССТ Заречный плюс» было создано постановлением Главы ГО Заречный от 4 сентября 2002 года за №661. По договору аренды между администрацией ГО Заречный и ТСЖ товариществу был передан земельный участок площадью 250 тыс. кв. м для строительства микрорайона из блокированных и индивидуальных домов. Члены ТСЖ вносили как членские взносы, так и средства на строительство жилья. На эти средства возведён строительный городок, заложены 3 фундамента, проведены временные дороги, появилась скважина, сделаны проекты. Прошёл розыгрыш земельных участков. После этого, в соответствии с Уставом ТСЖ, должна была пройти процедура заключения договоров субаренды земельных участков между ТСЖ и его членами, которые затем могли бы на отведённых им земельных участках начать строительство жилья своими силами.

Поворотным моментом стало общее собрание членов ТСЖ, проведённое 28 апреля 2008 года. Согласно его решению, имущественные права товарищества, активы, право на аренду земельного участка переданы от ТСЖ в ЖСК «Солнечный». Согласно Уставу ЖСК, строить жильё смогут только те, кто стал его членом. К тому же этим Уставом не предусмотрена возможность передачи части земельного участка в субаренду членам ЖСК под строительство своими силами.

Те, кто не согласился с данным решением, сочли, что возникает угроза потери вложенных средств и прав на строительство. Таких несогласных объявилось 14 человек, которые и подали иск в суд к своему товариществу, к ЖСК «Солнечный», к Управлению ФРС по Свердловской области о признании решений недействительными (вторым решением был договор уступки прав арендатора от ТСЖ в ЖСК, заключённый 5 мая 2008 года).

Заречный районный суд (судья С.Н. ВАХОНИНА) рассмотрел данное гражданское дело. Иск «восставших» был удовлетворён.

ГЛАВНОЕ - ПРОЦЕДУРА

Дело в том, что при проведении общего собрания 28 апреля 2008 года была нарушена процедура его подготовки и ведения. Согласно уставу ТСЖ и норме ст.45 ЖК РФ, уведомление о нём должно было быть направлено членам товарищества в письменной форме и вручено каждому под расписку либо через почтовое отделение не позднее, чем за 10 дней до даты собрания. В уведомлении должно быть указано, по чьей инициативе оно проводится, где и когда, с какой повесткой. Должен быть указан также порядок ознакомления с материалами, которые будут представлены на собрании, место и адрес, где с ними можно ознакомиться. Эти требования Устава ТСЖ и федерального законодательства были нарушены.

О повестке собрания. В уведомлении вторым вопросом значилось: «Утверждение плана деятельности ТСЖ на 2008 год», тогда как под этой повесткой фактически решался вопрос о передаче имущества (прав и активов) от ТСЖ к ЖСК, о переходе членов ТСЖ в ЖСК, которые в повестку собрания фактически внесены не были. Членам ТСЖ ни Устав ЖСК «Солнечный», ни другие документы, которые бы подтвердили необходимость их перехода в ЖСК и перевода имущества, не представлялись.

По третьему вопросу (передача прав аренды по договору аренды земельного участка) членам ТСЖ также не представлялся проект договора, не обсуждались его условия. Этим были нарушены требования Устава товарищества и ст.45 ЖК РФ.

На начало собрания не было определено общее количество членов ТСЖ. В протоколе их 156, в ведомости о получении уведомлений – столько же. В листе же регистрации участников собрания – 163. Как видно из протокола собрания, за передачу имущества проголосовали 99 человек, а это не может быть 2/3 голосов, даже исходя из цифры 156. По мнению суда, по третьему вопросу решение должно было проводиться не простым большинством, а 2/3 голосов. Ведь речь идёт о столь важном деле, как передача земельного участка, предоставленного ТСЖ для строительства индивидуальных жилых домов, благоустройства и инженерных коммуникаций в микрорайоне ЖСК в соответствии со «Стратегией социально - экономического развития муниципального образования «Город Заречный». А ведь в результате уступки прав арендатора ТСЖ лишается возможности выполнять цели и задачи, для которых оно было создано, и членство в ТСЖ теряет всякий смысл.

При проведении голосования подсчитывались голоса (поднятые руки) только «против» и «воздержался». «За» было подсчитано арифметическим путём (экономили время). При этом такой порядок голосования на утверждение общего собрания не ставился.

На собрании 28 апреля 17 человек, будучи членами ТСЖ и одновременно учредителями ЖСК «Солнечный», не имели права голосовать по вопросам передачи имущества – так прописано в Уставе ТСЖ. Они же голосовали по оспариваемым 2 и 3 пунктам. Это привело к неправильному подсчёту голосов и определению правомочности собрания.

УБЫТКИ МОГУТ БЫТЬ СЕРЬЁЗНЫМИ

А теперь об убытках, которые подстерегают тех, кто голосовал «против». Все они вносили средства (членские и строительные взносы), размер которых у каждого превышает 200 тыс. руб. Товариществу, как уже говорилось, выделен участок площадью 250 тыс. кв. м. В соответствии с п.6.3 Устава ТСЖ земельные участки распределяются между членами товарищества в результате процедуры розыгрыша (жеребьёвки). Таковая процедура прошла. Однако решениями собрания 28 апреля право истцов на заключение договора субаренды было нарушено. А в положении Устава ЖСК «Солнечный» передача земельных участков членам ЖСК в субаренду не предусмотрена. К тому же гражданин, желающий вступить в кооператив, становится его членом только после оплаты вступительного и части паевого взноса. Если просрочка превышает 15 дней, то решение Правления о приёме в члены кооператива становится недействительным, а приём – несостоявшимся. А это полностью лишает их права зачёта денежных средств, внесённых в ТСЖ. А это – нарушение имущественных прав истцов и приводит к убыткам. Как установлено в судебном заседании пояснениями свидетелей В.Г. СМИРНОВА и Е.А. ДОБРОДЕЯ, являющихся одновременно членами правления ТСЖ и ЖСК «Солнечный», какого–либо решения правлениями о зачёте в ЖСК денежных средств, уплаченных членами ТСЖ, не разработано. Решения и не могут быть приняты, поскольку это будет противоречить п.3.4 Устава ЖСК «Солнечный».

На основании перечисленных, а также других нарушений прав истцов суд и признал недействительным решение общего собрания членов ТСЖ от 28.04.08 г. Признан недействительным договор №1 от 05.05.08 г., заключённый между ТСЖ и ЖСК «Солнечный» о передаче прав и обязанностей арендатора по договору №83 от 11.07.06 г. аренды земельного участка, расположенного южнее коллективного сада «Электрон» вдоль дороги «Заречный – Мезенское» общей площадью 250 тыс. кв. м. Вот так.

По материалам дела

Эмма ГОЛОВЫРСКИХ

Версия для печати