Риски в квадратах

Риски в квадратах  

В России появился новый риск покупки жилья на вторичном рынке. Теперь к старым проблемам вроде неучтенных родственников, наследников, вероятного банкротства продавца добавились «жертвы мошенников», которые сначала под влиянием злоумышленников продали свою квартиру, а потом оспорили эту сделку в суде. И суды могут встать на сторону пострадавших, отнимая таким образом жилье у добросовестных покупателей.

Юлия ВИШНЯКОВА

Жертвой мошенников чуть не стала жительница Заречного Елена. Женщина собиралась купить квартиру сыну. После одобрения ипотеки стала искать оптимальный вариант. Отсмотрев объявления в сети, остановила выбор на однокомнатной квартире на 1-м этаже в доме №12 по улице Ленинградской. Да, квартира требовала ремонта, зато имела удачное расположение и подходила по цене - собственница была готова её продать за 3 млн рублей.

- Это нормальная цена для такой квартиры. У пожилой собственницы был риелтор, мы тоже обратились к риелтору для проведения сделки. Женщине 72 года, но она достаточно бодрая. Сомнений в адекватности её поступка у нас не было. Тем более бабушка объяснила причину продажи: сына похоронила, родных в Заречном не осталось, решила переехать к брату. Брат должен был за ней приехать и перевезти её к себе. Наш риелтор квартиру проверила, обременений не нашла, стали выходить на сделку. Но сделку бабушка пару раз переносила… Сначала сообщила, что брат её заболел, находится в больнице. Просила подождать его выздоровления. Второй раз пыталась перенести сделку уже накануне, сказала, что брат выехал за ней, но попал в аварию. Был ещё один настораживающий момент: ей поначалу очень не понравилось, что квартиру покупают через ипотеку, а не за наличный расчёт, - вспоминает Елена.

Из-за того, что собственница не была зарегистрирована на Госуслугах и пользовалась обычным кнопочным телефоном, провести сделку через безопасный сервис Домклик не получалось. Действовали через банк и МФЦ.

- Во время оформления сделки стали замечать странное поведение бабушки. Когда в банке у неё попросили телефон, чтобы пройти по ссылке и подтвердить что-то, она сказала, что залила телефон водой, и он не работает. В голове промелькнула мысль: «А как же ты вчера общалась с братом, который попал в аварию?» «Как звонила риелтору, что не буду продавать квартиру, а потом снова буду, потому что брат почти не пострадал»… Тем не менее, сделку оформили. Через несколько дней мне позвонила моя риелтор. Она была сильно взволнована…

Сказала срочно приезжать в МФЦ и останавливать сделку. Оказалось, что всё это время - больше месяца - бабушку обрабатывали мошенники! А брат, который должен был её забрать, и вовсе выдуманный персонаж! Сделку удалось остановить. Деньги к мошенникам не успели попасть, но неприятный осадок остался, - говорит Елена.

Символично, что зареченскую бабушку мошенники обманывали по той же схеме, что и известную певицу Ларису Долину, дело которой стало резонансным. Суть в том, что по телефону мошенники под предлогом «защиты средств» и при участии фиктивного «сотрудника правоохранительных органов» предлагают для сохранения денежных средств продать квартиру и перевести полученные деньги на безопасный счет! Казалось бы, все последние годы из каждого утюга нам твердят, что слова про «безопасный счет» должны сразу же насторожить. Но нет, это словосочетание по-прежнему действует на людей гипнотически.

Другое дело, что решение суда по делу Долиной сильно ударило по продажам недвижимости на вторичном рынке. Дело в том, что певица подала иск, требуя признать сделку с продажей квартиры недействительной, ссылаясь на то, что действовала под влиянием обмана.

В марте этого года Хамовнический суд Москвы принял решение в пользу певицы и вернул ей права на квартиру, в удовлетворении встречного иска покупательнице отказали. В сентябре этого года Мосгорсуд признал законным решение Хамовнического суда.

Согласно позиции судов, договор купли-продажи недействителен, так как был заключен в состоянии заблуждения: Лариса Долина оказалась под воздействием аферистов, которые убедили ее совершить сделку, и лишь спустя время она поняла, что стала жертвой обмана. После этого дела судебные органы начали активно вставать на сторону бывших собственников жилья, которых обманули или якобы обманули мошенники. Такой вот получился перекос в защите жертв, но игнорировании прав добросовестных приобретателей.

По мнению экспертов рынка недвижимости, на которое ссылается «Независимая газета», сегодня на первое место среди рисков при покупке вторичного жилья выходят именно сделки с «ведомыми» продавцами, которые действуют под влиянием телефонных мошенников.

«Из анализа судебной практики складывается тревожная тенденция: суды порой встают на сторону таких продавцов. В результате добросовестный приобретатель, который не знал и не мог знать о криминальной подоплеке сделки, рискует лишиться и приобретенной квартиры, и уплаченных за нее денег», замечает вице-президент Ассо-циации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству Владимир Кузнецов.

По его словам, точно оценить долю таких сделок, совершаемых под влиянием мошенников, затруднительно из-за отсутствия целевой статистики. «Однако косвенные данные позволяют говорить о нарастающей угрозе. По сведениям Генеральной прокуратуры РФ, в 2024 году количество зарегистрированных телефонных мошенничеств выросло на 15%, достигнув отметки в 130 тыс. случаев. Более того, по данным правоохранительных органов, за тот же год было совершено 765 тыс. мошеннических операций с недвижимостью, значительная часть которых проводилась дистанционно. Несмотря на то, что общая доля мошенничества на вторичном рынке может составлять относительно невысокие 1,52% от всех сделок, абсолютные цифры и динамика роста указывают на формирование нового, системного риска», - обращает внимание юрист.

Как же обезопасить себя при покупке квартиры?

- Первое, что надо узнать у пожилого продавца: есть ли у него дети и родственники. Потом попробовать с этими родственниками связаться. Задавать продавцу больше конкретных вопросов: «Почему продает, куда переедет?». Потому что в нашем случае риелтор со стороны бабушки вряд ли задавал ей такие вопросы, - рассказывает риелтор Татьяна Безденежных, которая работала на резонансной сделке со стороны Елены. - С юридической точки зрения всё было чисто: бабушка вменяемая, адекватная, ей всего 72 года, она понимала свои действия. По всем базам она была «чистой». У неё даже справка была из психоневрологического диспансера о том, что на учёте она не состоит.

До сделки я общалась лишь с риелтором. Но в банке сработала чуйка. Меня смутил факт, что она пришла без телефона, якобы телефон у нее был кипятком облит…

Я спросила у её риелтора: «Ведомая ли она?». Он признался, что у него тоже есть подозрения по этому поводу. После сделки мы с ней ещё раз встретились и стали разбираться в ситуации. Когда всё вскрылось, нам пришлось регистрировать соглашение о расторжении договора, откатывать назад заявку на ипотеку. Хорошо, что в банке для сделки мы самостоятельно открыли нулевой счет, на который и должны были поступить деньги, когда всё будет оформлено. Бабушка же хотела, чтобы деньги были переведены на счет, который она нам предоставила. В итоге квартиру ей вернули, мой клиент не потерял свои средства. Надеюсь, что таких людей - «ведомых» - будут признавать виновными в их действиях. Это же тоже мошенничество. Она понимала, что нас обманывает.

Так что ищем родных, задаём много вопросов, и ещё один важный совет от Татьяны Безденежных: титульное страхование на три года. Оно защищает нового владельца недвижимости от риска утраты права собственности из-за юридических проблем, связанных с прошлым объекта.

- Не все страховые компании вписывают в этот титул статьи 178 и 179 Гражданского кодекса. Эти статьи как раз о сделках, которые совершены под влиянием существенного заблуждения или обмана. Если хотите себя обезопасить, узнавайте у страховых, включены ли в титульное страхование эти две статьи, - добавляет риелтор.

Так что будьте осторожны, воспользуйтесь нашими советами и не забывайте о новых рисках.

Фото сгенерировано ИИ

Версия для печати