Квартира для придиры

Квартира для придиры  

Покупка квартиры - очень ответственный шаг, который связан с определёнными рисками. Особенно, когда покупаешь у застройщика «воздух» - жильё, которое ещё только будет возведено, или простую коробку без внутренней отделки. В таких случаях покупателю нужно, как отче наш, знать все условия договора, контролировать все этапы строительства, а ещё на досуге изучить закон «О защите прав потребителей». Как показывает судебная практика, он тоже может пригодиться.

Алёна АРХИПОВА

Людмила Красилова* купила квартиру в одной из новостроек Екатеринбурга. Дочка заканчивала десятый класс, в будущем собиралась поступать на дизайнера в престижный вуз. Вариант проживания в общежитии они сразу отмели, а снимать квартиру в столице Урала давно уже было невыгодно. Так что женщина решила вложить накопленные средства в недвижимость. Так и дочка устроена, и ей спокойней.

Выбор Красиловой пал на новостройку в районе Уралмаш. В начале октября 2022 года Людмила заключила договор купли-продажи с ООО «Официальный застройщик «Вершина-Урал»* на приобретение однокомнатной квартиры общей площадью 41,4 квадратных метра. Стоимость квартиры составила 6 миллионов 305 тысяч рублей. Часть суммы, 950 тысяч рублей, женщина оплатила из собственных средств. Остальные 5 миллионов 355 тысяч - с использованием денежных средств, предоставленных в качестве ипотечного кредита ПАО «Ва-банк»*.

Условиями договора было предусмотрено, что жилое помещение передадут хозяйке по акту приёма-передачи в течение 10 дней с момента регистрации права собственности. Государственная регистрация права собственности на квартиру была произведена через 10 дней после оформления договора купли-продажи. Таким образом, ключи Людмила Красилова должна была получить в конце октября 2022 года. Однако за этот период покупательница обнаружила в своей квартире существенные недостатки. В комнате были неровные стены, также строители оставили щели в откосах на окнах, криво положили плитку в ванной и ещё кое-что по мелочи.

Женщина отказалась принимать некачественно выполненную работу за такие деньги, не подписала акт приёма-передачи квартиры, настаивала на исправлении брака. Ругалась она с застройщиком и подрядчиками долго и в результате добилась своего. Стену выровняли, плитку переложили, откосы переделали, прочие недоделки доделали. Красилова официально, с подписью акта приёма-передачи, приняла квартиру в середине февраля 2023 года. Получилось, что срок передачи квартиры был нарушен на 117 дней, а значит, были нарушены права Людмилы, как потребителя.

Истица считала, что в соответствии с законом «О защите прав потребителей», нарушение ООО «Официальный застройщик «Вершина-Урал» срока передачи предварительно оплаченного товара даёт ей право требовать за это неустойку. Исходя из расчёта, 6 миллионов 305 тысяч рублей (полная стоимость квартиры) * 0,5% * 117 дней, сумма неустойки составила почти 3 миллиона 689 тысяч рублей. Также Красилова полагала, что ответчик должен возместить ей убытки - проценты в размере 35 тысяч рублей, оплаченные по кредитному договору за четыре месяца задержки.

Женщина обратилась к застройщику с претензией, в которой требовала вернуть сумму законной неустойки и возместить убытки. Тем не менее, ООО «Официальный застройщик «Вершина-Урал», получив претензию, это требование не выполнил.

Тогда Людмила пошла в суд. Он просила взыскать с фирмы-застройщика неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 3 миллиона 689 тысяч рублей, убытки в виде выплаченных процентов по кредитному договору в сумме 35 тысяч рублей. Также считала, что с ответчика необходимо взыскать штраф за нарушение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

Представители ООО «Официальный застройщик «Вершина-Урал» возражали. Пояснили: условия договора купли-продажи, в конце концов, были выполнены, ключи от квартиры по акту приёма-передачи истцу переданы. А вот истица злоупотребила своими правами, когда отказалась принять по акту приёма-передачи квартиру, указывая на недостатки. Эти недочёты и недоделки не мешали эксплуатировать жилое помещение, оно было пригодно для проживания. Также ответчик, ссылаясь на положения Гражданского кодекса РФ, просил снизить заявленную сумму неустойки и размер штрафа. Считал, что суммы несоразмерны последствиям нарушения обязательств.

Белоярский районный суд (судья Юлия Букатина), изучив доказательства, пришёл к следующему. Гражданский Кодекс РФ гласит: передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляется по передаточному акту, который подписывается сторонами. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - принять его.

В то же время закон «О защите прав потребителей» напоминает, что потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков вправе требовать их незамедлительного безвозмездного устранения или возмещения расходов на их исправление. Также в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара, продавец уплачивает покупателю за каждый день просрочки пеню в размере 0,5 процента от суммы предварительной оплаты товара. При этом взыскиваемая сумма не должна превышать стоимость предварительной оплаты товара.

Согласно договору, заключенному между застройщиком и Людмилой Красиловой, покупатель приобретает право собственности на квартиру с момента регистрации перехода права собственности. Передача квартиры продавцом и принятие её покупателем должна состояться после подписания акта приёма-передачи не позднее 10 рабочих дней со дня регистрации. Опять же был в договоре интересный пункт: «если покупатель уклоняется от принятия квартиры, продавец может её передать по одностороннему передаточному акту, уведомив об этом покупателя заказным письмом. Тогда обязанность продавца считается исполненной». Однако продавец передал покупателю квартиру по акту приёма-передачи через четыре месяца. Тем самым он нарушил срок передачи предварительно оплачиваемого товара, а значит должен оплатить неустойку.

Сумма неустойки была рассчитана истцом верно. Тем не менее, суд, опираясь на Гражданский Кодекс РФ и ходатайство ответчика, посчитал, что размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства. Учитывая стоимость квартиры, период просрочки и фактическое исполнение ответчиком своих обязательств, данная сумма была снижена до 1 миллиона 500 тысяч рублей.

За то, что ООО «Официальный застройщик «Вершина-Урал» добровольно не выполнил требования потребителя, с него должен был быть взыскан штраф в размере 750 тысяч рублей - 50% от присуждённой суммы неустойки. И здесь с учётом правоотношения сторон, степени вины ответчика, периода просрочки, общего размера штрафных санкций и ходатайства застройщика о снижении размера суммы, суд снизил её до 300 тысяч рублей.

Красилова также требовала возместить ей убытки - 35 тысяч рублей процентов, выплаченных за четыре месяца по кредитному договору. Однако, учитывая, что данные выплаты были направлены на исполнение условий кредитного договора, заключённого истцом на свой риск и в своём интересе, в данном случае они не могли рассматриваться, как убытки. Оснований удовлетворения требований в этой части суд не усмотрел.

В результате исковые требования Людмилы Красиловой к ООО «Официальный застройщик «Вершина-Урал» были удовлетворены частично. С фирмы-застройщика в пользу покупательницы квартиры были взысканы 1 миллион 500 тысяч рублей неустойки за нарушение срока передачи квартиры и 300 тысяч рублей штрафа за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке. Также ответчик должен был уплатить 15 тысяч 700 рублей госпошлины в доход государства. В остальной части удовлетворения исковых требований было отказано.

Ответчик воспользовался своим правом и обратился с апелляционной жалобой в Свердловский областной суд.

*Персональные данные изменены.

Половина того, что отделяет успешных от неудачников - это настойчивость.