Долг платежом страшен

Говорят, что в нашей стране крепостное право до сих пор не отменили - просто назвали его ипотекой. Невыплата ипотечного долга приводит к большим проблемам, печальным результатом может стать потеря квартиры с последующим выселением. Такой беспрецедентный для Заречного случай произошёл с героями очередной судебной истории.

Алёна АРХИПОВА

В начале 2008 года Екатерина Кирина* и её муж Александр Кирин* решили купить двухкомнатную квартиру улучшенной планировки по улице Ленина*. Так как полной суммы в 2 250 000 рублей у них не было, взяли ипотеку под 12,5% годовых на 30 лет. Поручителем выступила сестра Кириной Тамара Сергеева*. Катя работала в Екатеринбурге юрисконсультом, её муж - директором в частной фирме: они были уверены, что справятся с взносами по основному займу и процентам. Однако уже через полгода всё пошло наперекосяк - платить ежемесячные платежи заёмщики не стали или не захотели.

В 2011 году по условиям мирового соглашения суда на них была возложена обязанность по уплате долга. Данные требования Екатерина и её родные не выполнили. И в 2013 году банк официально по суду взыскал с Екатерины Кириной 2 183 000 рублей, расторг кредитный договор и обратил взыскание на заложенное имущество - ту самую квартиру. В конце 2016 года по заявлению банка Арбитражный суд Свердловской области признал Кирину несостоятельной (банкротом). Началась непростая процедура реализации её имущества в счёт долгов. Как и положено в таких случаях, был назначен финансовый управляющий по реализации из Ассоциации арбитражных управляющих. Он был уполномочен выставлять квартиру на публичные торги, заключать от имени хозяев договор купли-продажи, а также отчитываться перед Арбитражным судом о ходе дела.

В конце 2017 года банк и финансовый управляющий определили порядок, сроки и условия реализации залогового имущества гражданки Кириной, была установлена начальная продажная цена квартиры на торгах в 2 000 000 рублей. Однако первые торги не состоялись - не нашлось желающих покупателей. Вторые торги объявили через три месяца, стартовую цену понизили на 200 000 рублей, но и они не состоялись из-за отсутствия заявок. Третьи торги были объявлены двумя неделями позже. Цену установили на особых условиях: если заявок по-прежнему не будет, стоимость должна снижаться через каждые 5 дней на определённый процент. В результате за два месяца стартовая цена квартиры упала до 700 000 рублей. Тогда-то на неё и нашёлся покупатель. В последующем финансовый управляющий от лица Екатерины заключил договор купли-продажи с Тимуром Хусаиновым*. Право собственности на квартиру перешло ему.

Несмотря на такое напряжённое положение дел, должница и члены её семьи всё это время никаких активных действий по погашению кредита и восстановлению своих прав на жильё не предпринимали. Более того, в 2018 году, когда квартира уже была выставлена на торги, они прописались в спорное жильё вместе с малолетней дочерью. Естественно, продолжали там жить.

Новый хозяин и финансовый управляющий дважды направляли Кириным требование о выселении. Те его не выполнили и с учёта не снялись. Тогда Хусаинов обратился в суд. Он просил выселить проживающих в его квартире Екатерину Кирину, Александра Кирина, их несовершеннолетнюю дочь, а также Тамару Сергееву, которая была прописана на жилплощади. Ещё требовал снять всех четверых с регистрационного учёта.

Только когда началась данная судебная тяжба, Кирины решили отстаивать свои права. Екатерина Кирина подала встречный иск, в котором просила признать договор купли-продажи, заключённый от её лица финансовым управляющим с гражданином Хусаиновым, недействительным и применить последствия недействительности сделки. Она утверждала, что её жильё продано в нарушение ст.447 ГК РФ, то есть без проведения торгов: данных о том, что торги состоялись, не было. Считала неправильным, что квартиру реализовали, не предупредив её и членов её семьи. Возмущалась, что цену на жильё, реальная стоимость которого составляет 2 000 000 рублей, неоправданно снизили до 700 000 тысяч. По мнению должницы, покупатель не выполнил главного условия договора об оплате - на её счёт никаких средств не поступало. К тому же данный договор купли-продажи не учитывает того, что в квартире прописана и проживает её малолетняя дочь. И главное: по данным Екатерины, летом 2018 года спорная квартира уже была продана с торгов за 1 250 000 рублей Тимофею Кирину* (свёкру ответчицы). Согласно имеющейся у неё копии выписки, регистрацию на право собственности начал именно Тимофей Кирин, следовательно, Хусаинов покупателем и новым собственником её квартиры быть не может.

Заречный районный суд пришёл к следующему. Письменные документы, предоставленные банком, доказывают, что в третий раз финансовый управляющий организовал торги. По их результатам квартира была продана Хусаинову. Это подтверждают договор купли-продажи и документ о переходе права собственности, зарегистрированный в Росреестре. Оплата по спорному договору произведена полностью, об этом свидетельствует отметка в акте приёма-передачи. Деньги от реализации спорной квартиры перечислены в пользу банка в счёт погашения кредитных обязательств Кириной. В результате регистрации перехода права собственности на квартиру ипотека была снята. Все эти факты соответствуют требованиям закона о банкротстве, о порядке продажи имущества граждан в процедуре банкротства.

Что же касается утверждения Екатерины о том, что квартира была продана с торгов раньше другому человеку, в судебном заседании выяснилось: в состоявшихся торгах по реализации спорной квартиры участвовал некий Пётр Чусов*. Он был единственным участником торгов и признан их победителем. Чуть позже Чусов заключил договор уступки с Тимуром Хусаиновым. К Хусаинову перешли все права и обязанности победителя торгов, он и заключил договор купли-продажи на данное жильё, а значит, является законным покупателем. Пётр Чусов также утверждал, что не заключал с Тимофеем Кириным никаких договоров, в том числе агентский договор, никаких услуг ему не оказывал и вообще с этим мужчиной не знаком.

Гражданский и Жилищный кодексы гласят: право собственности на имущество, на которое обращено взыскание, прекращается у собственника с момента, когда на это имущество оформил права собственности другой человек. Если право пользования жилым помещением прекратилось, то гражданин и его родственники обязаны освободить его. Если гражданин не освобождает жилое помещение в разумный срок, то он может быть выселен в судебном порядке по требованию нового собственника.

На данных основаниях исковые требования Тимура Хусаинова были удовлетворены. Екатерину Кирину и членов её семьи сняли с регистрационного учёта и должны выселить. Встречные требования должницы оставлены без удовлетворения. Свердловский областной суд, куда Кирины обратились с жалобами, решение Заречного районного суда оставил без изменения.

*Персональные данные изменены.