Как торговый центр наехал на жилой дом

В Заречном районном суде много необычных дел. Бывает так, что ответчиками становятся жители целого многоквартирного дома, а предметом спора - всего лишь несколько неправильно определённых точек границы земельных участков. Так произошло в следующей судебной истории, которая насчитывает более десяти томов.

Алёна АРХИПОВА

В Заречный районный суд обратилось ООО «Курчанов»* с иском к Управлению Росреестра по Свердловской области и к собственникам квартир в многоэтажном доме №25/1 по улице Курчатова.

Истцу на праве аренды принадлежат два земельных участка. На них располагался объект незавершённого строительства. С 2014 года он вместе с землёй находится в долевой собственности: по четверти ею владеют граждане Смелова, Плятт, Семёнов и Порубай*. Позже недострой реконструировали в торговый комплекс. При вводе обновлённого здания в эксплуатацию было установлено, что объект строительства выходит за пределы указанных земельных участков, частично попадая на участок под многоквартирным домом 25/1 по улице Курчатова. Получилось так при выполнении землеустроительных работ по участку, при делении которого были образованы два вышеобозначенных надела. Смежная граница между участком, на котором располагался бывший недострой (нынешний торговый комплекс «Шиви»), и участком под многоэтажкой была определена неверно, без учёта фактического расположения строений. Это, по мнению истца, является реестровой ошибкой, которую следует исправить, - построенный торговый комплекс не могут ввести в эксплуатацию, и ООО «Курчанов» несёт убытки.

В исковом заявлении организация просила признать наличие реестровой ошибки в ЕГРН в местоположении общей (смежной) границы земельного участка по адресу: Курчатова, 25/1 и земельного участка с адресом: Кузнецова, 2 А. Просило обязать Росреестр исправить ошибку, изменить значение данных земельных участков.

Ответчик - Управление Росреестра по Свердловской области - оставило разрешение исковых требований на усмотрение суда. Ответчики собственники квартир дома 25/1 по Курчатова, по сути, поступили так же: часть жильцов не явилась на заседание, другая часть просила рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель третьего лица, Смеловой, поддержал исковые требования, просил их удовлетворить в соответствии с проведённой по делу землеустроительной экспертизой. А вот третье лицо - гражданин Порубай, не заявляющий самостоятельных требований, и его представитель возражали. Порубай считал, что требования ООО не могут быть удовлетворены, поскольку истец не представил доказательств наличия реестровой ошибки при определении местоположения двух смежных земельных участков. Выступил он и против назначенной судом землеустроительной экспертизы. По мнению мужчины, она не может являться допустимым доказательством, поскольку её проведение было поручено эксперту Колосову*, а по факту обследование на объекте проводил инженер Сундуков*, который не был предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Выслушав участников судебного заседания, допросив эксперта, свидетелей, исследовав письменные доказательства, Заречный районный суд (судья Юлия Букатина) пришёл к следующему. ООО «Курчанов» на основе договора аренды от 2014 года является арендатором двух земельных участков общей площадью 1513 кв. м и 710 кв. м. Участки предоставлены арендатору с целью возведения объекта капитального строительства в соответ-ствии с видом разрешённого использования. Согласно выписок из ЕГРН, данные земельные участки относятся к категории земель «земли населённых пунктов», имеют вид разрешённого использования «многофункциональные деловые здания». Образованы земельные участки из одного надела, их собственниками являются граждане Смелова, Плятт, Семёнов и Порубай - у всех по 1/4 доли в праве собственности.

Материалами дела также установлено: первоначальный участок на пересечении улиц Кузнецова - Курчатова площадью 0,27 га несколько раз межевали. В результате образовалось три земельных участка, на двух расположился объект незавершённого строительства. Согласно справки БТИ, объект имел 70%-ю степень готовности, и главное - контур здания со стороны многоквартирного дома был неровный, имел выступ в сторону многоэтажки. Такая же информация отражена в межевом плане 2011 года. Из него следует, что контур здания неровный, имеется пересечение и наложение на земельный участок под многоквартирным домом. Вместе с тем, определяя границу участка под домом, инженер в примыкающих контурах определил границу земельного надела в виде прямой линии. В результате часть здания недостроя расположилась на уточняемом земельном участке многоквартирного дома. Таким образом, постановка на кадастровый учёт земельного участка на пересечении улиц Кузнецова - Курчатова и дальнейшее его деление на несколько частей было произведено без учёта расположения на нём объекта незавершённого строительства, без учёта того, что контур здания имеет сплошную ломаную линию.

Суд пришёл к выводу, что в межевых планах разных лет кадастровые инженеры допустили реестровую ошибку: указали недостоверные сведения о наличии незавершённого объекта на уточняемых земельных участках, а также о характерных точках фактической границы участка с учётом особенностей примыкания контуров недостроя и многоквартирного дома. В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» указанная реестровая ошибка подлежит исправлению путём внесения изменений в координаты характерных точек фактической границы двух земельных участков.

По ходатайству истца и гражданина Порубая суд назначил землеустроительную экспертизу на предмет определения соответствия границ контура бывшего недостроя границам земельного участка, а также определения координат характерных точек двух смежных участков с учётом расположения объектов капитального строительства. Эксперт также установил, что объект незавершённого строительства накладывается на земельный участок под многоквартирным домом. Площадь наложения составляет почти 40 кв. м. Специалист определил новые точки контура здания и их координаты. В результате площади двух земельных участков изменились и составили 539 кв. м и 743 кв. м Оснований не доверять заключению экспертизы не имелось - эксперт Колосов был предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Другими участниками судебного заседания оно оспорено не было. Доводы Порубая о несостоятельности экспертной оценки суд отклонил - геодезист Сундуков, который делал измерения, находился в трудовых отношениях с фирмой, проводившей экспертизу. Новые координаты определялись прибором, прошедшим проверку. Фирма была выбрана судом. Другие доводы гражданина Порубая также были отклонены.

В результате Заречный районный суд удовлетворил требования истца частично. Наличие реестровой ошибки в ЕГРН в местоположении двух смежных участках было признано. Росреестр обязан исправить данную ошибку: должны внести изменения в координаты характерных точек смежной границы двух земельных участков и изменить значение площадей участков.

Третье лицо - всё тот же дольщик - по-дал апелляционную жалобу в областную инстанцию. Настаивал на своих аргументах: землеустроительная экспертиза была проведена с нарушением закона; прибор, которым проводили измерения, не прошёл проверку; есть ошибка в новом расчёте площадей земельных участков. ООО «Курчанов» в свою очередь направил отзыв на апелляционную жалобу, в которой сообщил свои соображения относительно доводов апеллянта. По мнению истца, Порубай подал жалобу только для того, чтобы затянуть вступление решения суда в законную силу. Он также является участником ООО. Последнее время между его членами идут споры. Порубай использует ситуацию с реестровой ошибкой, которая затягивает ввод торгового комплекса в эксплуатацию, с целью изменения позиции других участников в корпоративных переговорах. Это приводит к судебным спорам с дольщиками. Между тем решение суда первой инстанции никак не влияет на права и законные интересы самого Порубая.

Свердловский областной суд после тщательной проверки всех возражений апеллянта пришёл к выводу, что суд первой инстанции дал надлежащую оценку всем доказательствам, его итоговые выводы являются обоснованными и верными. Решение Заречного районного суда оставлено без изменения.

*Персональные данные изменены.