Если застройщик обанкротился

С.А. ЕРМОЛИНА, начальник Заречного отдела Управления Росреестра

1 января 2014 года в России вступил в силу закон об обязательном страховании ответственности застройщика перед дольщиками. Необходимость внесения изменений в законодательство в области участия в долевом строительстве многоквартирных домов была вызвана, во-первых, популярностью среди населения такого способа приобретения недвижимости; а во-вторых и в главных, увеличением количества обманутых дольщиков. В целях стабилизации рынка недвижимости принятие мер, направленных на защиту прав и интересов непрофессиональных участников такого рода отношений, оправданно и ожидаемо.

В соответствии с действующим законодательством договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключённым с момента проведения таковой.

С 1 января 2014 года для того чтобы зарегистрировать договор долевого участия, необходимо представить один из документов: договор коммерческого страхования, либо некоммерческого страхования, либо банковскую гарантию на сумму привлечённых средств. В соответствии с новыми правилами компании, начинающие строительство после 1 января этого года, обязаны будут застраховаться от возможного банкротства либо получить банковскую гарантию.

Застраховать свою ответственность застройщик сможет тремя путями. Первый и самый надёжный способ - банковская гарантия. Судебная система практически всегда на стороне пострадавших, даже если банки пытаются "хитрить". Упрощает этот вариант и то, что в последнее время "первичка" - новое жильё - всё чаще приобретается в ипотеку. При получении застройщиком банковской гарантии на сумму привлечённых средств в случае неисполнения обязательств или нарушения существенных условий банк будет вынужден вернуть денежные средства дольщикам. Законом об участии в долевом строительстве определены критерии, под которые подпадут менее 200 банков. Второй вариант - Общество взаимного страхования, которое пропагандируется как наилучший выход для застройщиков. Однако многие специалисты в области недвижимости настроены по отношению к возникшему институту скептически. Дело в том, что общество подразумевает "круговую поруку" застройщиков. То есть, если застройщик в Санкт-Петербурге вдруг обанкротится, то выплачивать его долги придётся "коллегам", входящим в общество. Третьим вариантом остаётся возможность застраховать свою ответственность в коммерческой страховой компании в пользу дольщика.

Страховой случай считается наступившим при банкротстве застройщика, при существенном неисполнении им своих обязательств по передаче квартиры. При наступлении страхового случая дольщику возвращаются вложенные денежные средства; о возобновлении строительства в этой конструкции речи не идёт. Если застройщик был участником общества взаимного страхования, то тогда эти средства компенсирует общество; при страховании в коммерческой страховой организации - коммерческая страховая организация, при банковской гарантии - банк.

Таким образом, законодательно предпринимаются меры по защите прав и интересов физических лиц, при заключении ими договоров долевого участия, однако здравый смысл и здоровую осторожность при заключении такого рода сделки это не отменяет, ведь цена сделки с недвижимостью исчисляется миллионами. Тем не менее, граждан, получивших консультацию юриста (любого, в чьей компетентности у гражданина нет сомнений), до подписания договора и внесения каких бы то ни было денежных средств в кассу застройщика единицы…