УСЛУГИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

15 марта – Всемирный день потребителей

КАК РАБОТАЮТ АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ?

Изучение ситуации в г. Заречном

В нашем городе шесть зарегистрированных агентств недвижимости, все они работают не первый год. И за всё это время особых претензий к их работе нет. Но… помимо “белых” на территории Заречного существуют и “черные” реэлтеры. Они не так активны, как в больших мегаполисах, но всё-таки существуют.

Заречный – город небольшой, здесь всё как на ладони. Кроме того, активно функционирует отдел по защите прав потребителей. И сегодня его руководитель М.Ю. Леднев представляет вашему вниманию небольшой анализ деятельности агентств недвижимости, точнее узкий пласт этой деятельности – договоры по сделкам с недвижимостью.

Услуги по купле-продаже жилья еще долго будут зоной повышенного риска для потребителей: с момента появления этих услуг в начале 90-х годов и по настоящее время на рынке недвижимости, к сожалению, нередко можно столкнуться с некомпетентностью или даже мошенничеством. Что касается последнего, то нам это, скорее всего, не грозит – риэлторские фирмы Заречного существуют уже довольно долго и в мошенничестве замечены не были. А вот как обстоит дело у агентств в части компетентности, добросовестности и иных качеств, наличие (или отсутствие) которых поможет потребителю решить проблемы (или причинить убытки или даже потерю квартиры)? На эти вопросы и предстояло ответить в ходе проведения данного аналитического исследования.

В ходе исследования были изучены договоры: ООО “Ключ”, Агентства недвижимости “Мегаполис”, ООО “Городское Агентство Недвижимости”, Агентства недвижимости “Терра”, Центрального Агентства Недвижимости, Агентства Недвижимости “Авеню”.

Цель исследования: выявление в договорах, заключаемых риэлторами с потребителями, условий, противоречащих действующему законодательству и ущемляющих права потребителей. На предварительных собеседованиях руководители фирм, оказывающих услуги по покупке и продаже жилья в г.Заречном: “Ключ”, “Мегаполис”, “Городское Агентство Недвижимости”, “Центральное Агентство Недвижимости” и “Терра” – представили для исследования образцы договоров, заключаемых с потребителями. Объем предоставленных для анализа документов составил 85 страниц.

Агентство “Авеню”, также осуществляющее свою деятельность на территории г.Заречного, отказалось предоставить образец договора и вообще обсуждать что-либо, ссылаясь при этом на большую занятость и коммерческую тайну. Поэтому для аналитического исследования был использован имеющийся в наличии образец договора, заключенного с потребителем (объем 2 страницы).

В целом по городу результаты удовлетворительные: условия большинства договоров не только не ущемляют права потребителей, но и включают в себя дополнительную информацию, которая может быть полезной потребителям.

Агентство “Ключ” предоставляет потребителям в договорах, помимо обязательной, и дополнительную информацию о том, что профессиональная деятельность агентства застрахована, указаны реквизиты страхового полиса, а также сведения о сертификации. Агентство дорожит своими клиентами, и ему важно знать мнение клиентов: в акте приема-сдачи работ предусмотрен специальный раздел для записи пожеланий, предложений по улучшению работы, замечания и благодарности в адрес агентства либо конкретных его сотрудников. Проводя систематический мониторинг мнения потребителей, агентство может проще и быстрее корректировать формы работы и добиваться более высоких результатов.

“Городское агентство недвижимости” в приложениях к договору, помимо подробной технической характеристики объекта, включающей дополнительную информацию (о состоянии двора, соседях и т.д.), юридической характеристики (наличие арестов, запрещений, споров и т.д.), еще и детализирует предстоящие расходы по купле-продаже объекта недвижимости, что позволяет впоследствии избежать множества недоразумений и неприятностей.

Кроме того, в позиции перечисленных агентств четко прослеживается готовность к диалогу и желание найти разумный компромисс, а в их договорах предусмотрена дополнительная возможность внесудебного урегулирования споров: стороны могут обращаться за разрешением спора в Комиссию по этике Уральской палаты недвижимости.

“Центральное Агентство Недвижимости” в договорах детализирует и подробно расписывает порядок формирования расходов, сроки внесения платежей, окончательный расчет по договору, порядок, размер и срок выплаты вознаграждения. Как и у других перечисленных выше агентств, подробно описано техническое состояние объекта недвижимости: стены, полы, потолки, отопление, водоснабжение, окна, двери, и т.д.

Все изученные договоры вышеуказанных агентств индивидуальны, каждый договор имеет свои положительные особенности. В части порядка оплаты агентства тоже предлагают разные варианты. Например, в договоре агентства “Терра” оплата вознаграждения предусмотрена после оказания услуги, а агентство “Ключ” допускает выплату вознаграждения и до и после оказания услуги. По условиям договоров допускается как наличная, так и безналичная форма оплаты. Ответственность предусмотрена обоюдная – пени, неустойка, штрафные санкции, клиент получает в случае нарушения условий договора агентством, и платит, если нарушает сам.

В договорах указаны юридические и фактические адреса вышеуказанных Агентств, сведения о государственной регистрации предоставлены потребителям в объеме, предусмотренном действующим законодательством. Кроме того, в их договорах предусмотрена взаимная ответственность агентства и клиента: к стороне, нарушившей условия договора могут быть применены санкции в виде пени, неустойки и штрафа.

В договоре агентства “Авеню” нет никаких сведений ни о юридическом, ни о фактическом адресе агентства, отсутствуют сведения о дате государственной регистрации, нет данных об органе, осуществившем данную регистрацию. Договором предусмотрен только один вариант оплаты услуги: ее требуется произвести в день подписания договора, то есть до того, как агентство приступит к оказанию самой услуги. Форма оплаты – только наличные денежные средства. При отказе от услуг агентства “Авеню” стоимость услуг, оплаченных оплаченных клиентом, не возвращается, доже если Агентство к исполнению услуги еще не приступало и не понесло никаких расходов. Кроме того, в соответствии с условиями договора, клиент должен будет выплатить Агентству неустойку в размере 5000 рублей. Если же само Агентство расторгает договор, оно возвращает клиенту только внесенную им денежную сумму, без каких-либо компенсаций. Причем возвращает не сразу, а в течение трех дней. Техническая характеристика объекта недвижимости в договоре отсутствует.

Заключение. Не может не радовать тот факт, что в Заречном действуют преимущественно агентства, дорожащие своей репутацией, готовые в любых спорных ситуациях вести переговоры, искать компромиссные решения. Это, отчасти, объясняет, почему рынок риэлторских услуг в Заречном относительно благополучен. Показательна и статистика обращений граждан в администрацию города с жалобами на агентства недвижимости: за последние 5 лет таких обращений было всего 4.

Некоторые условия договора агентства “Авеню” и отсутствие сведений о местонахождении агентства могут создать определенные трудности в случае возникновения спора и усложнят процедуру доказывания. Указанный договор имеет признаки нарушения ст. ст. 9, 10, 16 Закона РФ “О защите прав потребителей”.

Договоры, заключаемые другими указанными выше агентствами с потребителями, не содержат положений, нарушающих действующее законодательство, и не ущемляют права потребителей. Кроме того, при собеседованиях руководители этих агентств высказывали единодушную позицию: плохих клиентов не бывает и необходимо соблюдать важный принцип – не доводить до суда. Находить мирные пути и решения споров.

Рекомендации потребителям:

1.Лучше всего, если найдутся знакомые, уже воспользовавшиеся услугами фирмы, куда вы хотите обратиться – их доброжелательный (или наоборот) отзыв может сыграть решающую роль в вашем выборе.

2.Не надо стесняться просить предъявить все имеющиеся документы. Солидные агентства показывают их охотно, для них такая просьба – лишнее подтверждение серьезности намерений клиента. Хороший признак для потребителя – членство риэлторской фирмы в Уральской палате недвижимости, наличие сертификата, хотя и это не может служить 100% гарантией. По манере говорить, по ответам на вопросы можно постараться определить, опытный ли человек с вами разговаривает. Узнать, есть ли у риэлтора опытный юрист.

3.Необходимо внимательно прочитать договор. При необходимости – посоветоваться с юристом. Особое внимание в договоре следует обратить на то, чтобы в нем обязательно были прописаны обязательства риэлтора: найти, купить или продать квартиру, условия, которым эта квартира должна соответствовать, обязанности риэлтора по проверке “чистоты” жилья и его ответственность за нарушение условий договора. Если эти условия фирма не желает включать в договор, лучше не проявлять настойчивость, а просто обратиться в другую фирму.

Договор с подробно прописанными условиями сделки позволит в случае возникновения проблем с купленной квартирой предъявить претензию или обратиться в суд с иском к риэлтору, а суд будет исходить из тех условий, которые отражены в договоре. В этом случае риэлтор будет вынужден возместить понесенные по его вине убытки.

Леднев М.Ю., руководитель отдела

по защите прав потребителей